La Ley de Derechos del Propietario de Vivienda de California (Homeowner Bill of Rights, HBOR), promulgada en 2013 y reforzada desde entonces, les da a los propietarios de California más protecciones legales durante una ejecución hipotecaria que casi cualquier otro estado. Si enfrenta una ejecución hipotecaria, conocer estos derechos no es opcional: es indispensable.
El derecho a un punto único de contacto
Su administrador del préstamo debe asignarle un punto único de contacto (SPOC): una persona o un equipo específico responsable de su expediente, que pueda decirle qué documentos necesita, cuáles son sus opciones y en qué situación se encuentra.
Esto significa que ya no lo pasarán de un departamento a otro. Ya no habrá "perdimos sus papeles". El SPOC es su única línea de comunicación con el administrador del préstamo.
Protección contra la doble vía
Una de las prácticas más dañinas antes de la HBOR era la "doble vía" ("dual tracking"): el administrador del préstamo revisaba su solicitud de modificación de préstamo al mismo tiempo que avanzaba con la ejecución hipotecaria. Los propietarios creían estar cerca de obtener una modificación y, de pronto, se encontraban con una venta por ejecución hipotecaria.
La ley de California ahora lo prohíbe. Si usted presentó una solicitud completa de modificación de préstamo, el administrador del préstamo no puede registrar un Aviso de Incumplimiento ni proceder con una venta por ejecución hipotecaria hasta que:
- La solicitud se haya revisado por completo y se haya negado, O
- A usted se le haya dado la oportunidad de apelar una negativa
El derecho a apelar una negativa
Si se niega su solicitud de modificación de préstamo, usted tiene derecho a apelar esa decisión dentro de un plazo determinado. Puede presentar documentación nueva, impugnar el análisis del administrador del préstamo o pedir que el caso se escale.
Aquí es donde contar con un especialista suele marcar una diferencia decisiva: muchas negativas se basan en solicitudes incompletas o mal procesadas, no en una falta real de elegibilidad.
El derecho a aplazar una venta
En ciertas circunstancias, usted tiene derecho a pedir el aplazamiento de una venta del fideicomisario programada. Esto incluye situaciones en las que:
- Hay una solicitud completa de modificación de préstamo pendiente
- La fecha de la venta no se notificó debidamente
- Ocurrió un error legal en el proceso de registro
Protección contra la firma automática ("robo-signing") y el fraude documental
La HBOR también exige que los documentos de la ejecución hipotecaria los revise una persona con autoridad real para actuar en nombre del administrador del préstamo. Los documentos firmados por empleados no verificados o mediante procesos automatizados se pueden impugnar.
Lo que esto significa para usted
Estas protecciones existen, pero usted tiene que hacerlas valer activamente. El administrador del préstamo no se las va a ofrecer. Usted necesita:
- Presentar solicitudes formales y documentadas
- Comunicarse por escrito
- Llevar registro de cada respuesta y de cada fecha
- Apelar cualquier negativa dentro del plazo indicado
Por eso importa trabajar con un especialista en ejecución hipotecaria. Conocemos la ley de California, sabemos cómo operan los administradores de préstamos y sabemos cómo hacer que respeten las reglas que lo protegen a usted.
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