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Defensa integral contra la ejecución hipotecaria

Seis estrategias comprobadas. Un objetivo: que usted conserve su hogar, o que salga con su dignidad y su crédito intactos.

01La solución más común

Modificación de préstamo

Qué es: Una modificación de préstamo cambia de forma permanente las condiciones de su hipoteca actual: reduce la tasa de interés, amplía el plazo del préstamo, difiere los montos vencidos, o una combinación de las tres. El resultado es un pago mensual sostenible que usted puede cubrir de aquí en adelante.
Cuándo usarla: Es la mejor opción cuando usted ha pasado por una dificultad económica documentada (pérdida de empleo, emergencia médica, divorcio), pero ya se ha estabilizado y puede cubrir un pago mensual reducido. Es más eficaz cuando se solicita durante el período del Aviso de Incumplimiento.
Quién califica: La mayoría de los propietarios atrasados en sus pagos que tienen una dificultad económica comprobable pueden calificar. Usted debe documentar sus ingresos, sus gastos y su dificultad económica. Los préstamos respaldados por el gobierno (FHA, VA, USDA) cuentan con programas de modificación específicos con condiciones favorables.
Resultado esperado: Un préstamo reestructurado de forma permanente, con un pago sostenible, que le permite conservar su hogar a largo plazo.

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02Alivio temporal

Acuerdo de indulgencia de pago

Qué es: La indulgencia de pago le permite pausar o reducir temporalmente sus pagos hipotecarios durante un período acordado, por lo general de 3 a 12 meses. No es un perdón de la deuda: los montos se difieren y deben pagarse. Pero le da un respiro indispensable durante una dificultad económica temporal.
Cuándo usarla: La indulgencia de pago es ideal para dificultades temporales (un despido, un problema médico, un desastre natural) cuando usted espera que sus ingresos se recuperen. No es una solución permanente, pero le da tiempo sin exigir una modificación completa.
Quién califica: Por lo general califican los prestatarios con una dificultad económica temporal documentada. Su administrador del préstamo le pedirá una carta de dificultad económica y documentación financiera básica. Los programas federales (FHA, VA, USDA, Fannie Mae/Freddie Mac) tienen opciones formales de indulgencia de pago.
Resultado esperado: Pagos pausados o reducidos durante un período acordado. Ejecución hipotecaria detenida. Tiempo para recuperarse económicamente.

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03Intervención de emergencia

Aplazamiento de la venta por ejecución hipotecaria

Qué es: Un aplazamiento de la venta retrasa una subasta del fideicomisario ya programada. Puede lograrse por varias vías: presentar una solicitud completa de modificación de préstamo (lo que obliga legalmente al administrador del préstamo a hacer una pausa), detectar errores de procedimiento en la ejecución hipotecaria o negociar directamente con el administrador del préstamo.
Cuándo usarla: Es crucial cuando usted ha recibido un Aviso de Venta del Fideicomisario y se acerca la fecha de la subasta. Aun con pocos días de margen, es posible intervenir. La clave es actuar de inmediato: cada hora cuenta.
Quién califica: Propietarios que tienen una solicitud de modificación pendiente, que pueden señalar errores de procedimiento en el expediente, o cuyo administrador del préstamo ha violado la Ley de Derechos del Propietario de Vivienda de California. Una revisión legal con frecuencia descubre fundamentos válidos.
Resultado esperado: La fecha de la subasta se retrasa, lo que le da días, semanas o meses para buscar una solución a largo plazo.

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04La solución más rápida

Planes de reinstalación del préstamo

Qué es: La reinstalación del préstamo consiste en pagar todos los montos vencidos (pagos atrasados, cargos por pago tardío, cargos del fideicomisario y cualquier costo legal) en una sola suma para poner su préstamo totalmente al corriente. Las condiciones originales de su préstamo no cambian. La ley de California le da derecho a la reinstalación hasta 5 días hábiles antes de la venta del fideicomisario.
Cuándo usarla: Elija la reinstalación cuando tenga acceso a una suma global (ahorros, apoyo familiar, un préstamo de su 401k o una línea de crédito sobre el valor de su casa) y las condiciones actuales de su préstamo todavía le resulten pagables. Es el camino más limpio y rápido cuando hay fondos disponibles.
Quién califica: Califica cualquier propietario en incumplimiento que pueda reunir el monto total de reinstalación antes del plazo legal. Pida a su administrador del préstamo la cotización exacta de reinstalación: la cifra incluye todos los cargos a una fecha específica.
Resultado esperado: Su préstamo queda totalmente al corriente el mismo día en que se entregan los fondos. El proceso de ejecución hipotecaria se detiene de inmediato.

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05Una salida inteligente

Asistencia con venta corta

Qué es: Una venta corta le permite vender su casa por menos del monto que debe en la hipoteca, con la aprobación por escrito de su prestamista. El prestamista acepta el producto neto de la venta como pago total o parcial de la deuda. Así se evita que una ejecución hipotecaria formal quede en su historial.
Cuándo usarla: Es la mejor opción cuando usted no puede conservar la casa y quiere salir en sus propios términos: con más control sobre los plazos, menos daño a su crédito y, en algunos casos, ayuda del prestamista para la mudanza.
Quién califica: Propietarios con una dificultad económica comprobable que deben más de lo que vale la casa (o cuya venta no alcanzaría para liquidar el préstamo) y que obtienen la aprobación del prestamista para proceder. Las condiciones del mercado y el tipo de préstamo influyen en la elegibilidad.
Resultado esperado: Casa vendida, deuda saldada (con o sin saldo deficitario) y un historial de crédito mucho más limpio que con una ejecución hipotecaria.

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06Una salida limpia

Dación en pago

Qué es: La dación en pago es la transferencia voluntaria de su propiedad al prestamista a cambio de quedar liberado de la obligación hipotecaria. Usted entrega al prestamista las llaves y la escritura; a cambio, el prestamista perdona la deuda y no continúa con la ejecución hipotecaria.
Cuándo usarla: Es adecuada cuando usted no puede costear la casa, una venta corta no es viable (no hay comprador) y desea la salida más limpia posible. Evita el carácter público de una subasta por ejecución hipotecaria y, por lo general, daña menos su crédito que una ejecución hipotecaria formal.
Quién califica: Propietarios con una dificultad económica documentada, que no pueden mantener sus pagos y cuya propiedad está libre de otros gravámenes (una segunda hipoteca o gravámenes de la asociación de propietarios pueden complicar la aprobación). El prestamista debe aceptar la escritura.
Resultado esperado: Obligación hipotecaria liberada, ejecución hipotecaria evitada, propiedad transferida. Le permite un nuevo comienzo financiero.

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