¿Qué es un Aviso de Incumplimiento? Lo que los propietarios de California necesitan saber

Recibir un Aviso de Incumplimiento (NOD) por correo es una de las experiencias más inquietantes que puede vivir un propietario. El lenguaje oficial, el carácter público del registro, el reloj corriendo: todo se siente muy definitivo. Pero esto es lo que la mayoría de los propietarios no sabe: el NOD es, en realidad, el comienzo de su mejor ventana para actuar, no el final.

¿Qué es un Aviso de Incumplimiento?

Un Aviso de Incumplimiento es un documento legal formal que el administrador del préstamo registra en la oficina de registro del condado cuando un propietario tiene un atraso importante en sus pagos hipotecarios, por lo general después de tres o más pagos atrasados.

El NOD es un registro público, lo que significa que está al alcance del público, de las compañías de títulos y de las agencias de crédito. Con él se inicia formalmente el proceso de ejecución hipotecaria no judicial en California.

¿Qué información contiene un NOD?

Un NOD incluye:

• El nombre del prestatario o prestatarios
• La dirección de la propiedad y su descripción legal
• El nombre del fideicomisario y del beneficiario (el prestamista)
• La naturaleza del incumplimiento (por lo general, pagos atrasados)
• El monto total necesario para subsanar el incumplimiento (el monto de reinstalación)

¿Qué pasa después de que se registra un NOD?

Este es el punto clave: después de que se registra un NOD, la ley de California exige un período de espera de 90 días antes de que el prestamista pueda programar una subasta. Esta es su ventana de intervención más importante.

Durante estos 90 días:

• Puede solicitar, y posiblemente obtener, una modificación de préstamo
• Puede negociar un acuerdo de indulgencia de pago
• Puede lograr la reinstalación del préstamo pagando todos los montos vencidos
• Puede iniciar el proceso de una venta corta
• Se pueden explorar impugnaciones legales si hubo errores de procedimiento

Sus derechos después de un NOD

Conforme a la Ley de Derechos del Propietario de Vivienda de California (Homeowner Bill of Rights), su prestamista está obligado a:

• Asignarle un punto único de contacto (SPOC) para comunicarse
• No llevar su expediente por doble vía (tramitar la ejecución hipotecaria al mismo tiempo que revisa su solicitud de modificación)
• Revisar cualquier solicitud completa de modificación de préstamo antes de continuar

¿Qué debe hacer ahora mismo?

1. No entre en pánico. Tiene tiempo, pero no tiempo ilimitado.
2. Documente todo. Guarde toda la correspondencia de su prestamista.
3. No ignore los avisos. Ignorarlos no detiene el reloj.
4. Comuníquese de inmediato con un especialista en ejecución hipotecaria. La ventana de 90 días pasa rápido.

El NOD es una señal, no una sentencia. Miles de propietarios han recibido un NOD y han conservado su hogar por actuar con decisión dentro de esta ventana.